A Responsabilidade sobre os débitos condominiais

Em plena pandemia, as vendas de imóveis cresceram de 10% a 15% em 2020, segundo estimativa da Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC), e devem chegar ao volume recorde da série histórica da entidade, que começou há cinco anos. De janeiro a setembro, as vendas de imóveis cresceram 8,4% em relação ao mesmo período de 2019, para 129 mil unidades.

Nesse cenário, se torna ainda mais importante se atentar aos detalhes da compra e venda de imóveis, inclusive acerca da responsabilidade sobre as despesas condominiais.

Na prática, muitas vezes negociações são realizadas por meio de contratos particulares de promessa de compra e venda. Dessa forma, a lavratura da escritura pública e a regularização registral da transmissão são deixadas para um segundo momento, surgindo, posteriormente, a controvérsia quanto ao marco inicial para que o comprador assuma a obrigação de adimplir as despesas condominiais.

Com efeito, a celebração de contrato de promessa de compra e venda da unidade condominial nem sempre possui o condão de exonerar o proprietário das taxas condominiais. Assim, para fins de responsabilização do comprador pelo pagamento das despesas condominiais, é preciso que evidencie o desfrute da coisa.

A Quarta Turma Cível do Superior Tribunal de Justiça deu provimento ao AgInt no REsp 1.229.639/PR, Rel. Ministro Ministro Marco Buzzi, para reconhecer a ilegitimidade passiva da recorrente para figurar na ação de cobrança de despesas condominiais (relativas a meses de 2004 e 2005) proposta, na origem, pelo condomínio no qual é proprietária de uma sala. Na espécie, ela havia vendido o imóvel em 1999 por meio de contrato de promessa de compra e venda, tendo o promissário comprador sido imitido na posse precária do bem. De acordo com o Min. Relator, o promissário comprador que se imitiu na posse do imóvel, ainda que em caráter precário, e de cuja imissão o condomínio teve conhecimento, deve responder pelas despesas condominiais no período em que exerceu essa posse, mostrando-se irrelevante o fato de o contrato ter sido ou não registrado.

A questão da legitimidade passiva para a ação de cobrança de cotas condominiais diante de uma promessa de compra e venda é questão polêmica que, aparentemente, parece estar se consolidando no STJ em favor da legitimidade do promissário comprador, desde que o condomínio tenha ciência da celebração do contrato, seja através do registro seja pela prática ostensiva dos atos que evidenciam a posse do mesmo.

Conclui-se que para que o vendedor e proprietário registral não sejam surpreendidos meses ou anos após a alienação do imóvel, com possível demanda em razão de despesas condominiais provenientes de um bem no qual não exerce mais a posse, ainda que ressalvado o seu direito de regresso em face do adquirente, torna-se importante incluir no contrato cláusula de tradição ficta e manter o condomínio informado acerca da negociação, mesmo mediante notificação encaminhada para o síndico.